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—提前回顾2016，畸形发展的房地产市场！—
2016年即将过去，对于中国房地产来说，这是一个突破10万亿的元年，也是历 房价上涨最迅速的一年（核心城市）。在资金潮的资产荒， 者高 入市推动了资产慌的出现，而房地产的快速财富效应，也使得去库存成为了 潮。
现在看，还有一个星期就过去的2016年值得提前回顾！
四季度的调控抑制了前三季度的爆发，整体市场有调整的趋势，但因为政策 管控下的市场，如果不改变钱、地、人当下的割裂关系，未来的某一天，2016年的场景很可能会再次出现。这2016年可以说有多个房地产市场的BUG，这些畸形的存在会影响未来市场的发展！
1：无房户买房几乎不可能
以北京为例，新建商品房单套平均570万。
二手房单套平均也在500万左右，这种情况下，纯刚需（父母也无一线城市房产）买房的可能性很小，首付200万贷款300万，基本对于刚需来说就是双方父母及自己的桑家庭的 积蓄也很难承担未来30年每年接近1.5万的月供支出。
市场上大量的交易都是连环单，也就是卖一买一的再升级，改善客户占主流。
2：信贷大部分是房贷
从2016年房价上涨的核心原因看，信贷的宽松是最大最核心的原因，在中国这20年房地产历 ，信贷宽松的年份，房地产肯定是涨的，而2016年宽松幅度历史第一。
2016年前11个月房贷释放了5万亿刷新了历史纪录，2009年全年个人按揭贷款是1.4万亿。也就是2016年前11个月释放的个人按揭贷款，相当于2009年全年的3-4倍！！
按照目前的供应量，预计2016年全年商品房住宅销售额将在11万亿左右，而居民按揭贷款的额度将高达5.5-5.6万亿。按揭贷款比例超过50%！！！
（在统计局公布的房地产销售额中包括了住宅+商业地产+写字楼，其中居民户中长期贷款基本是房贷，但还有部分企业购入写字楼等贷款难以统计。）
3：很多城市房价翻倍
从官方公布的数据中，房价上涨前十的城市房价上涨都超过了20%，最高的接近50%，如果按照市场实际情况下看，很多城市在2016年已经翻倍。
4：房子越来越贵地越来越少
房价越来越贵了，但地却越来越少，这种情况下，是不是意味着调控的难度越来越大？
截止12月20日，全国出现卖地千亿以上的城市达到了7个，刷新历史最高纪录，
苏州市、南京市、上海市、杭州市、天津市、合肥市、武汉市，7个城市卖地超过千亿。
有11个城市卖地金额同比上涨超过100%。
从全国卖地最多的50个城市看，合计土地出让金达到了2.452万亿，同比上涨了35%，而成交的面积则没有上涨，合计50个城市成交11.22亿平米，相比去年同期的11.922亿平米出现了下调。
5：顶豪化趋势越来越明显
顶豪成交比例越来越高，从全国看，百强顶豪成交已经接近2000亿，其中卖的最多的超过了70亿。顶豪化全国蔓延。
6：去库存分化
去库存一年多，从2016年经济工作会议的降房价去库存，到2016年全年的房价变化，整体看，库存越少的地方，市场越火爆，而库存多的城市去库存的节奏并不明显。
去库存一年，实际库存依然在6.9亿平米。整体看，从全国看，库存结构去化依然 不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市，库存依然维持或者去化时代缓慢。
去化的大部分是一二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。
7：调控的塔西佗陷阱
2016年4季度，调控出现，这一次调控可以说是2011年来的首次调控，但调控的难度越来越大，市场基础已经出现变化。
购房者害怕踏空，而市场流动性依然宽裕，这种情况下，给2017年楼市都留下了很大的疑问。
8：雾霾下的高房价
环境污染下的房价到底有没有支撑？
空气污染对经济的影响也体现在房地产市场上。不仅房价下跌，房租也在下跌，平均跌幅达30%以上。
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这2016年可以说有多个房地产市场的BUG，这些畸形的存在会影响未来市场的发展！
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—提前回顾2016，畸形发展的房地产市场！—
现在看，还有一个星期就过去的2016年值得提前回顾！
四季度的调控抑制了前三季度的爆发，整体市场有调整的趋势，但因为政策 管控下的市场，如果不改变钱、地、人当下的割裂关系，未来的某一天，2016年的场景很可能会再次出现。这2016年可以说有多个房地产市场的BUG，这些畸形的存在会影响未来市场的发展！
1：无房户买房几乎不可能
以北京为例，新建商品房单套平均570万。
二手房单套平均也在500万左右，这种情况下，纯刚需（父母也无一线城市房产）买房的可能性很小，首付200万贷款300万，基本对于刚需来说就是双方父母及自己的桑家庭的 积蓄也很难承担未来30年每年接近1.5万的月供支出。
市场上大量的交易都是连环单，也就是卖一买一的再升级，改善客户占主流。
2：信贷大部分是房贷
从2016年房价上涨的核心原因看，信贷的宽松是最大最核心的原因，在中国这20年房地产历 ，信贷宽松的年份，房地产肯定是涨的，而2016年宽松幅度历史第一。
2016年前11个月房贷释放了5万亿刷新了历史纪录，2009年全年个人按揭贷款是1.4万亿。也就是2016年前11个月释放的个人按揭贷款，相当于2009年全年的3-4倍！！
按照目前的供应量，预计2016年全年商品房住宅销售额将在11万亿左右，而居民按揭贷款的额度将高达5.5-5.6万亿。按揭贷款比例超过50%！！！
（在统计局公布的房地产销售额中包括了住宅+商业地产+写字楼，其中居民户中长期贷款基本是房贷，但还有部分企业购入写字楼等贷款难以统计。）
3：很多城市房价翻倍
从官方公布的数据中，房价上涨前十的城市房价上涨都超过了20%，最高的接近50%，如果按照市场实际情况下看，很多城市在2016年已经翻倍。
4：房子越来越贵地越来越少
房价越来越贵了，但地却越来越少，这种情况下，是不是意味着调控的难度越来越大？
截止12月20日，全国出现卖地千亿以上的城市达到了7个，刷新历史最高纪录，
苏州市、南京市、上海市、杭州市、天津市、合肥市、武汉市，7个城市卖地超过千亿。
有11个城市卖地金额同比上涨超过100%。
从全国卖地最多的50个城市看，合计土地出让金达到了2.452万亿，同比上涨了35%，而成交的面积则没有上涨，合计50个城市成交11.22亿平米，相比去年同期的11.922亿平米出现了下调。
5：顶豪化趋势越来越明显
顶豪成交比例越来越高，从全国看，百强顶豪成交已经接近2000亿，其中卖的最多的超过了70亿。顶豪化全国蔓延。
6：去库存分化
去库存一年多，从2016年经济工作会议的降房价去库存，到2016年全年的房价变化，整体看，库存越少的地方，市场越火爆，而库存多的城市去库存的节奏并不明显。
去库存一年，实际库存依然在6.9亿平米。整体看，从全国看，库存结构去化依然 不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市，库存依然维持或者去化时代缓慢。
去化的大部分是一二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。
7：调控的塔西佗陷阱
2016年4季度，调控出现，这一次调控可以说是2011年来的首次调控，但调控的难度越来越大，市场基础已经出现变化。
购房者害怕踏空，而市场流动性依然宽裕，这种情况下，给2017年楼市都留下了很大的疑问。
8：雾霾下的高房价
环境污染下的房价到底有没有支撑？
空气污染对经济的影响也体现在房地产市场上。不仅房价下跌，房租也在下跌，平均跌幅达30%以上。
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